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中古マンション、売り出しから成約までの期間が長いほど価格かい離率拡大
(2011-11-19)
(株)東京カンテイはこのたび、「中古マンションの売出・取引事例の価格乖離率」を発表した。三大都市圏(首都圏・近畿圏・中部圏)における中古マンションの売り出し開始から成約に至るまでに要する期間と、売出価格と取引価格とのかい離について、相関を分析したもの。「価格かい離率(%)」とは、中古マンションが売りに出された際の価格(売出価格)と、その物件が成約に至った際の価格(取引価格)の差額との比率で、「(取引価格−売出価格)÷売出価格×100」の式で算出される。
価格かい離率が「正の値であれば売出価格よりも取引価格の方が高く、負の値であれば売出価格よりも取引価格の方が低い」ことを示す。価格かい離率が正の値となるケースはごくまれであることから、今回の調査では負の値となるケースのみを分析対象としている。

※専有面積や部屋番号、フロア階数や間取りタイプなどの情報を基に住戸の特定が可能な事例について各取引事例とその売出事例の中で最も古い事例(最初の売出事例)を突き合わせてデータを抽出し、売り出し開始から成約までに要した期間が12ヶ月以内の組み合わせのみを対象として分析

*売り出しから成約までの期間が長くなるほど、値下げ幅が大きくなる傾向に

売却期間ごとに価格かい離率を見てみると、三大都市圏ともに「売却期間の長期化に伴って価格かい離率が拡大し、成約に至るまで期間が長くなればなるほど価格の値下げを余儀なくされる状況」が確認できたという。売り出しから1ヶ月以内の価格かい離率は、首都圏では−3.8%、近畿圏では−4.8%、中部圏では−4.4%となった。
また、各売却期間における取引事例数シェアを見ると、売却期間が1ヶ月以内でのシェアは首都圏で47.8%、近畿圏で49.3%、中部圏で43.2%となっており、首都圏・近畿圏では全体の約半数が、中部圏では4割強が、売り出し開始から1ヶ月以内で成約に至っている。

*首都圏では−6.6%と価格かい離率が縮小傾向、近畿圏・中部圏では拡大傾向に

価格かい離率と売却期間の推移を見てみると、首都圏では、平成20年に「リーマン・ショックによる世界的な経済状況の悪化によって国内でのマンション市況も急激に冷え込み」、価格かい離率が−10.2%、売却期間も3.3ヶ月と「大幅に拡大」した。平成21年以降は「価格が高止まりした新築マンションに対して、価格調整が進んだことで再び割安感が出た中古マンションがマンション購入者のニーズの受け皿となり」、平成23年には価格かい離率・売却期間ともに縮小して−6.6%・2.8ヶ月となっている。
近畿圏では、首都圏同様、平成20年に価格かい離率が−9.5%、売却期間も3.7ヶ月に拡大している。
平成21年以降は「最悪期を脱したことで価格かい離率・売却期間ともに縮小する傾向にあった」が、平成23年には、「不安定かつ先行き不透明な経済状況」「中古マンションの価格調整の遅れ」「近年の人口転出超過によるニーズの減少」といった要因により、価格かい離率−10.3%、売却期間も3.2ヵ月と、再び拡大傾向にある。
また、中部圏では、平成20年に「マンション市場の冷え込みにより価格かい離率・売却期間ともに拡大したが、ミニバブルによる価格高騰が首都圏や近畿圏に比べて小さかったため」、価格かい離率−9.0%、売却期間3.2ヶ月と、「小幅な価格差拡大」に留まった。
平成23年には、「東日本大震災や世界経済の低迷で中部圏の主要な産業である自動車産業も打撃を受けたこと」「近畿圏同様の中古マンションの価格調整の遅れ」「もともとマンションへの居住ニーズが限定的」といった要因から、価格かい離率−10.1%、売却期間3.3ヶ月と、再び拡大傾向に転じている。

※(株)東京カンテイ 「中古マンションの売出・取引事例の価格乖離率」より抜粋
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